Como Calcular a Rentabilidade de um Imóvel de Leilão: Fórmula Completa
04/09/2026
Por Leandro Brum — Criador de Conteúdo | Sistemas & Software
Sistema de Leilão da NC Brasil
Como Calcular a Rentabilidade de um Imóvel de Leilão: Fórmula Completa
Análise de Oportunidades Como Calcular a Rentabilidade de um Imóvel de Leilão: Fórmula Completa
Um dos erros mais comuns entre investidores iniciantes em leilões é focar apenas no desconto do imóvel sem calcular a rentabilidade real do investimento. Neste artigo, você aprende a fazer essa conta de forma completa.
Um imóvel com 40% de desconto no leilão pode parecer irresistível. Mas se você não calcular os custos de aquisição, reforma, impostos e o retorno esperado, pode acabar com uma rentabilidade medíocre — ou até prejuízo.
Comprar o imóvel no leilão, reformar e vender pelo valor de mercado.
Comprar o imóvel no leilão, reformar e alugar para gerar renda mensal.
Lucro Bruto = Preço de Venda - Custo Total de Aquisição
Custo Total = Lance + ITBI + Comissão Leiloeiro + Reforma + Custos Cartoriais
Rentabilidade (%) = (Lucro Bruto / Custo Total) x 100
Lance vencedor: R$ 180.000 ITBI (3%): R$ 5.400 Comissão do leiloeiro (5%): R$ 9.000 Reforma estimada: R$ 25.000 Custos cartoriais: R$ 3.000 Custo total: R$ 222.400 Valor de mercado após reforma: R$ 290.000 Comissão imobiliária (6%): R$ 17.400 IRPF sobre ganho de capital (15%): R$ 10.170 Lucro líquido: R$ 40.030 Rentabilidade: 18%
Fórmula de rentabilidade Cenário Locação Yield Anual (%) = (Aluguel Mensal x 12 / Custo Total de Aquisição) x 100
Custo total de aquisição: R$ 222.400 Aluguel de mercado estimado: R$ 1.800/mês Yield bruto anual: (1.800 x 12 / 222.400) x 100 = 9,7% ao ano
Para comparação, o Tesouro Selic paga em torno de 10,5% ao ano com liquidez diária. Então, o imóvel precisa ter yield acima disso para justificar o risco e a iliquidez.
Como referência para o mercado brasileiro atual:
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